Alquilar ya no es negocio para inmobiliarias: pierden 50% de ganancias por ley

Con la nueva normativa no solo creen que subirán entre un 5% y un 10% los precios de los departamentos en renta, sino que muchos propietarios buscarán inquilinos sin la intermediación de los agentes de bienes raíces. Cambia el mercado.

A menos de una semana de que se aprobara la tan polémica ley de alquileres, desde el mercado inmobiliario jugaron su última ficha para intentar generar cambios en una normativa que esperan que se promulgue dentro de una semana. El miércoles los agentes de bienes raíces tuvieron una reunión clave con el Gobierno de la Ciudad; los más esperanzados creían generar modificaciones a favor de las inmobiliarias; lo cierto es que todo hace pensar que esa posibilidad es casi inexistente.
Sin lugar a dudas, los grandes perdedores con la flamante ley que el 24 de agosto la Legislatura porteña aprobó con 51 votos a favor son las inmobiliarias. Hoy los agentes de real estate calculan que perderán el 50% del ingreso de cada contrato, cifras que podrían superar los 25 millones de pesos en un año. Además pronostican un importante cambio en el mercado inmobiliario. La mayoría duda que los propietarios estén dispuestos a pagar las comisiones por las transacciones a las inmobiliarias, por lo que hay dos escenarios posibles. El primero, que aumente la cantidad de oferta de inmuebles para la venta -ya que muchos decidirán quitar sus propiedades del mercado del alquiler- El segundo, que los dueños decidan generar las transacciones sin la intervención de las inmobiliarias. Lo que está claro es que en ambos casos, el escenario es desfavorable para los agentes de real estate.
"Es una derrota para los alquileres, los precios van a subir. Porque ningún propietario va a querer hacerse cargo de esa nueva suma de dinero y lo van a trasladar a los precios, que van a incrementarse entre un 5% y un 10%. Ya algunos dueños se muestran atemorizados, y sacan los inmuebles del alquiler, porque tienen miedo que se fijen precios y que el negocio sea aún menos rentable de lo que es", explicó Héctor D´Odorico, presidente del Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios.
Ahora, si los propietarios deciden generar operaciones sin la intervención de las inmobiliarias, hay mayor riesgo. ¿Por qué? Al exigirle menos pagos a los inquilinos, no hay forma real de mostrar su solvencia. "Las inmobiliarias lo que les cobran a los inquilinos sirve para demostrarle al propietario la posibilidad de pago. Pero si esos gastos ahora estarán en manos de los dueños no hay forma de demostrar que el locatario tiene solvencia y podrá afrontar el alquiler. Es posible que se desencadene como un problema a futuro con más inquilinos deudores", explicó Patricio Villagrán, Asesor en inversiones Inmobiliarias y economista.

REUNION

El encuentro del miércoles fue usado por los inmobiliarios como la última posibilidad de generar un cambio en la tan polémica ley. "Hay muchos errores, por ejemplo, se olvidaron de contemplar la figura del comitente. Para que se entienda, yo soy del interior, mis hijas van a estudiar a la Capital Federal, le pido a la inmobiliaria que busque opciones de alquiler. Yo no soy inquilino sino que encargo una función a una inmobiliaria. Esa persona es un paso anterior a ser inquilino, hasta ahí es un comitente. Al contemplar esta figura, ese trabajo la inmobiliaria debería hacerlo gratis", indicó Alejandro Bennazar presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), quien tiene esperanza que la situación de las inmobiliarias pueda cambiar.
"Con las reuniones que vamos a tener no creo que se modifiquen las condiciones de las comisiones. Seguramente van a servir para hacer una reglamentación, para que el IVC empiece a tomar iniciativas. Pero la ley en sí ya está aprobada. Todo va a ser en función de lo que está. No vamos a poder cambiar el curso de la ley", consideró en un tono más pesimista D'Odorico.
Lo cierto es que hace por lo menos 20 días la CIA presentó un proyecto de ley sobre los contratos de alquiler. Para Bennazar "se trata de una versión superadora a la que se aprobó la semana pasada". Pero es poco probable que en la Legislatura den lugar a una segunda ley de alquileres. "Para nosotros es imposible que eso ocurra, esperamos que la ley se promulgue la semana que viene. Fue impulsada por el jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta y sería desprolijo que ahora se modifique a través de otra ley", explicó el presidente de la Asociación Inquilinos Agrupados, impulsadores de esta ley, Gervasio Muñoz.
El proyecto, que todavía no fue tratado en la Legislatura, tiene como objetivo que el inquilino pueda acceder al alquiler abonando solamente el mes adelantado correspondiente al mes en curso, con la diferencia que desde las inmobiliarias buscan sumarle un importe adicional a dicho alquiler a lo largo del contrato -porcentaje que no está establecida-. El proyecto, exime al inquilino de garantía ni del pago de un depósito. "El concepto se basa en que el importe adicional que el inquilino abonará junto a la mensualidad del alquiler servirá para integrar un Fondo Fiduciario que garantizará al propietario el puntual cobro del alquiler mensual, independientemente que el inquilino lo abone o no", explica el proyecto de ley de la CIA, que muy pocos creen que podrá avanzar.

PROBLEMA DE FONDO

No hay dudas de que con esta ley no se ataca el verdadero problema. Hoy se estima que entre un 30% y un 40% de los porteños, alquila. "Se ataca el verdadero problema de los inquilinos con créditos que la cuota represente el valor de un alquiler. Si bien hoy creció la cantidad de gente que puede acceder a una financiación para comprarse su primer hogar, muchos se rehúsan por los altos índices inflacionarios", explicó el economista Villagrán.
Pero para los propietarios el alquiler tampoco es tentador. Según el último Index de ZonaProp se necesitan en promedio 18 años para recuperar la inversión de la compra de un inmueble con la rentabilidad que éste genera. Si bien en algunos casos, el retorno de ganancia en dólares ronda el 5%, teniendo en cuenta el pago de los impuestos en afip el promedio apenas llega al 3% anual.
La nueva ley ha generado mucho ruido y todos los especialistas consultados coinciden en que desalienta la inversión. En primer lugar, porque hoy el propietario debe afrontar más gatos y en segundo lugar porque la rentabilidad es muy baja, sobre todo si se la compara con la ganancia que puede dar hoy las acciones en Bolsa y las Lebac, entre algunos jugadores financieros.

LAS INMOBILIARIAS

Sin lugar a dudas las inmobiliarias son las verdaderas perdedoras porque se sienten amenazadas ante la nueva forma en que operará el mercado en torno a la renta. "Cuando el estado interviene de esta manera en el mercado, perdemos todos. Toda intervención genera mayores costos e informalidad. Esta informalidad generará más distorsiones. Los más perjudicados serán los inquilinos, a quienes se les vendió la falsa idea de que se los está ayudando. Pagarán los honorarios más caros, pero sin darse cuenta y encontrarán cada día menos viviendas ya que muchos propietarios, frente a tanta amenaza de regulaciones, venderán", explicó Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre.
Para los especialistas, esta nueva normativa no es ni más ni menos que una señal muy negativa. Para los especialistas en bienes raíces, la ley destruye la inversión y genera incertidumbre, ya que, por un lado encarecen los costos de los propietarios, los que sumados a la enorme carga impositiva, genera un inevitable replanteo frente a otras inversiones más rentables. "Habrá reestructuraciones y cierres de inmobiliarias", concluyó Oppel.
Para Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, "un escenario posible sería considerar que el mercado ajuste por cantidad (menor oferta) y ello derive en un incremento de precios: en ese caso, el beneficio para el locatario se terminaría extinguiendo. Otro escenario posible podría estar dado por una oferta que absorba aquellos costos que le serán transferidos (honorarios de la inmobiliaria interviniente e informes solicitados ante el Registro de la Propiedad Inmueble), sin que esto impacte en el tamaño de esa oferta ni en el nivel de precios. Obviamente existen muchos otros escenarios intermedios. Un tema "no menor" que resulta derivado de la norma es el impacto que la nueva ley podría tener sobre la industria de la construcción dado el comportamiento que podrían asumir los inversores de renta", concluye.
Más positivo, desde la inmobiliaria Migliorisi sostuvieron: "No creo que haya ni ganadores ni perdedores, es un cambio de las reglas de juego del mercado que deberá adaptarse. La expectativa es que estos cambios sean positivos para todos.

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