El mercado inmobiliario se reactiva pero preocupa la falta de créditos hipotecarios

Luego de un prolongado período de retracción en las compraventas, el levantamiento del cepo cambiario y la posibilidad de acceder a la compra de dólares fue tomado como un gesto de confianza en el mercado de bienes raíces.

El sector de compraventa de inmuebles registra mayores consultas del público tras el levantamiento del cepo cambiario, lo que originó expectativas positivas de reactivación, aunque persiste la preocupación por la falta de crédito hipotecario, que en los últimos años ha registrado un fuerte deterioro.
Luego de un prolongado período de retracción en las compraventas, la posibilidad de acceder a la compra de dólares originó interés en el público.
"Ha sido un gran gesto de confianza para el mercado, especialmente para las ventas. A partir de marzo se van a empezar a notar signos de recuperación", augura Diego Migliorisi, de la inmobiliaria homónima.
"Todavía no se puede medir la demanda concretamente ya que es muy reciente. Lo positivo es que en la economía real ocurre lo que la gente cree que va a suceder, la expectativa juega un importante papel" , aseguró Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmuebles.
No obstante, Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red, consideró que para un regreso fuerte de la compra de inmuebles por parte de las familias hace falta el crédito hipotecario. "Salvo las del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos" , indicó.
Las nuevas líneas de crédito hipotecario que estudia el Banco Central buscan paliar el fuerte deterioro en las condiciones de acceso a la vivienda a través de esos préstamos, de lo cual da cuenta un relevamiento de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El análisis del organismo, difundido ayer, revela un persistente retroceso en la posibilidad de obtención de esos créditos, aún sin considerar la importante suba de tasas de interés aplicada en diciembre para morigerar el impacto de la devaluación.
El Indicador de Accesibilidad elaborado por el organismo porteño mide la relación entre el ingreso de una pareja de asalariados de la Ciudad de Buenos Aires -de calificación ocupacional alta (profesional o técnica)- y el Ingreso Mínimo Necesario para acceder a un crédito bancario con garantía hipotecaria, para la compra de una vivienda usada de tres ambientes con una superficie de 70 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires.
La tendencia negativa se advierte desde marzo de 2015 hasta agosto (último dato disponible), pero es mucho más pronunciada desde el inicio de la medición: en octubre de 2007 había casi tres veces más posibilidades de acceso al financiamiento para vivienda.
En términos recientes el empeoramiento refleja la dinámica de los salarios, que continuaron en ascenso pero a una menor tasa en relación con 2014, y alcanzaron en agosto un aumento interanual del 29,6%.
Las variables referidas a los precios de los inmuebles en la Ciudad, en tanto, incrementaron su valor en pesos en 38,5% (el m2 subió 10,1% y el tipo de cambio se depreció 25,8%), a la vez que la tasa de financiamiento también se encareció, con una suba interanual de 6,3%.
"Entre octubre de 2007 y la actualidad, los ingresos calculados para las parejas de asalariados aumentaron en el orden del 450%, mientras que los valores de los inmuebles en pesos lo hicieron en un 800%" , a lo cual se añade el mayor costo del financiamiento", puntualiza la Dirección.
Según el organismo, para volver al escenario de ocho años atrás, con los ingresos vigentes y los precios de las viviendas actuales, "la tasa de interés debería ser del 2,6% anual, lo que representa una disminución de 15,7 puntos porcentuales respecto del valor actual" .
Otro cálculo indica que retornar a aquella mejor situación, considerando los valores actuales de las viviendas y de las tasas de interés, requeriría que la pareja de profesionales tuviera un ingreso mensual de 93.800 pesos, 2,6 veces más que en la actualidad.
De igual modo -concluye el análisis del organismo porteño- "se requeriría una baja del 61,5% en el precio del metro cuadrado o en el valor del dólar informal (de agosto pasado) para que el índice alcanzara su valor histórico máximo".

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