La oferta de créditos hipotecarios a tasa fija se concentra en pocos bancos

Predomina la línea de préstamos UVA porque las cuotas iniciales son más bajas que las de los ofrecidos a una tasa constante, sea por todo el período del crédito o de los primeros tres años. Para un crédito en pesos equivalente a unos 100.000 dólares, la cuota inicial será de unos $ 15.000 para quienes lo tomen a tasa fija y de unos $ 7.000 para quienes se endeuden en UVA. Sin embargo, los intereses resultan ser menores a tasa fija.

Las líneas de préstamos hipotecarios a tasa fija se mantienen en un reducido grupo de bancos, a pesar de la gran oferta de aquellas basadas en la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) impulsada por el Gobierno nacional, el Banco Central (BCRA) y la mayoría de las entidades financieras públicas y privadas.
Poco más de un año después de haber sido puesta en marcha la línea en UVA, un mecanismo de indexación de préstamos y depósitos calcado del sistema chileno de la Unidad de Fomento (UF), el stock de créditos hipotecarios desembolsados por los bancos con este sistema totalizaban $ 5.000 millones a finales de abril.
Con la excepción del HSBC, el BBVA Francés y del Banco de la Nación Argentina (BNA), con su oferta "Nación Tu Casa" lanzada por el ex presidente de la entidad Carlos Melconian, el resto de las entidades se han volcado a la oferta masiva de créditos hipotecarios en UVA.
La gran ventaja que presentan el sistema de UVA sobre las ofertas a tasa fija es que las cuotas iniciales de los préstamos son significativamente más bajas que las de los ofrecidos a una tasa constante, sea por todo el período del crédito o de los primeros tres años.
"Cuando se mira la realidad del mercado presente, se debe reconocer que el mayor atractivo de los préstamos en UVA es que favorecen la accesibilidad a esa financiación", dijo Carlos Cánovas, gerente de productos y banca individuos de HSBC, la entidad que ofrece una de las tasas de interés más bajas del segmento que no actualiza por la Unidad de Valor Adquisitivo.
Este banco ofrece créditos hipotecarios a 10 y 20 años de plazo, con la posibilidad de optar a una tasa fija del 19% durante los primeros tres años para plazos de 10 años y del 16% para los de 20 años, y una financiación de hasta el 70% del valor de la vivienda, que cae al 60% si es para segunda vivienda, y una cuota que no supere el 30% de los ingresos del tomador.
La cantidad máxima prestable por parte del HSBC es de $ 3,6 millones y el préstamo promedio que está concediendo es de $ 1,5 millón, teniendo en cuenta que este banco lanzó su línea en enero de este año.
En el caso del Banco de la Nación, la línea "Nación Tu casa" es a 20 años, con una tasa fija del 14% para los primeros tres años y un 60% del valor de la vivienda.
A partir de la cuota 37, el interés se recalcula solamente una vez al año, un ajuste que no puede exceder el aumento de salarios, determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que se calcula cada agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias".
En el BBVA Francés, un producto similar a los anteriores tiene una tasa fija en pesos del 19,90%, con montos que van desde los $ 200.000 hasta los $ 5.000.000, con un porcentaje de financiación del 75% del valor de la propiedad a comprar y con plazos de devolución de entre 1 y 20 años.
Cánovas señaló que el "gancho" de los créditos en UVA se visualiza claramente en el hecho de que para un crédito en pesos equivalente unos US$ 100.000, la cuota inicial será de unos $ 15.000 para quienes lo tomen a tasa fija y de unos $ 7.000 para quienes se endeuden en UVA.
Pero los préstamos en UVA tienen una tasa de interés que implica sumar la tasa de inflación más 5 ó 6 puntos porcentuales añadidos.
Si se piensa que la tasa inflacionaria de este año será del 20%, la del año próximo 15%, la de 2019 del 10% y la de 2020 y 2021 del 8% cada año, una hipótesis que realizan algunos bancos a la hora de tomar decisiones, y se pone en relación esta evolución con un crédito a 20 años de plazo a tasa fija y a tasa en UVA, se pueden extraer algunas conclusiones.
En los primeros 5 años de duración del crédito, según esa proyección y suponiendo la inflación más seis puntos porcentuales más para los contratos en UVA, quien haya tomado un préstamo con este sistema en enero pasado, por ejemplo, pagaría 25% de tasa frente al 16% del que lo haya contratado en tasa fija.
En el segundo año, el tomador de UVA desembolsaría 21% frente al 16% del cliente en tasa fija; al tercer año, la relación será del 16% contra el 16% y sólo en los dos últimos años, el tomador en UVA pagaría 14% frente a 16%.
De esta manera, es evidente que el tomador a tasa fija se vería beneficiado con respecto a quien lo hubiera hecho en UVA, pero esto no es todo ya que, en el sistema en auge, ahora lo que se indexa no es sólo la cuenta sino también el capital.
Así lo explicó Cánovas al precisar que "por cada millón de pesos tomado el año cero, el tomador en UVA se encontrará con que después de haber pagado su cuota en todo ese período, su deuda se habrá elevado a $ 1,3 millones al quinto año, en tanto que el cliente del HSBC habrá visto su deuda reducida a $ 900.000 pesos".
En este último caso, el bajo ritmo de reducción de la deuda se debe al sistema francés de amortización que hasta la mitad del período de vida de un préstamo implica una mayor cancelación de intereses que de capital.
"Sólo en un contexto de inflación cercana a cero y suponiendo que para ese momento se haya reducido mucho la tasa de entre el 5% y el 6,90% que se carga actualmente por encima de la tasa de inflación en los préstamos UVA, se frenaría el incremento del capital del préstamo", aseveró Cánovas.
Sin embargo, el banquero considera que el lanzamiento de los préstamos en UVA "tiene sentido y un aspecto virtuoso, ya que no hay peor crédito que el que no se da, y estas líneas llegan en un momento en que no existen otros productos que por su cuota den accesibilidad a una vivienda propia"

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